22 de octubre de 2012

El precio razonable de la vivienda

¿Cuánto pueden bajar aún las viviendas? Los expertos manejan otro indicador para fijar el precio razonable de la vivienda en un país, el número de veces que el precio del alquiler está incorporado en el precio de la vivienda (PER). “Actualmente el PER de la vivienda es 24,3 es decir, necesitamos las rentas de alquiler de 24 años para cubrir el precio de la vivienda”, apunta Serrano. No está claro cuál sería el PER óptimo, pero el periodo previo a la burbuja (1986-2000) arroja un valor de equilibrio del 19,4, explica este experto, así que “para llegar a este PER de 19-20 es necesario que el precio de la vivienda ajuste un 19% adicional”.


grafitti en Milan
De verdad lo de este país es increíble. Calculamos la rentabilidad de la vivienda justo al contrario de cómo se hace en el resto del mundo civilizado, es decir, adecuamos nuestras expectativas de rentabilidad dividiendo el numero de años en que se tarda en amortizar la inversión, el precio tasado, mediante el alquiler y determinando este en esa medida, y no calculamos el precio de una vivienda en relación al tiempo de amortización (al que hay que sumar a amortización financiera) dividido por la rentabilidad media de alquiler, con lo que encontramos que necesariamente el precio de alquiler tiene que estar influido por la fluctuación al alza de precios de la vivienda y siempre tiene que ser una cifra por encima de la mensualidad de la   hipoteca, para entendernos, cuando eso no es cierto.

 Los precios de los alquileres caerán por debajo de las cuotas de la hipotecas en la mayoría de los casos. Es parte del proceso de deflación en que tomará parte el banco malo y la necesaria y inevitable "Negative Equity" que conlleva desinflar la burbuja.

Vamos, que esto es un continuo retorno a los debates antiguos sobre si se calcula adecuadamente el valor financiero de una inversión que nunca debería superar en más de un 2% la inflación, o la rentabilidad media del dinero en el escenario más favorable, es decir en el escenario actual, un máximo del 3% para que fuese atractiva al mercado, y que al ser un bien raíz, suele situarse históricamente por debajo del de la renta fija.

Creo que conviene recordar que el precio real de los inmuebles se suele calcular en resto del mundo mediante el GRM, que es la rentabilidad estimada mediante el cálculo del tiempo que se tardaría en amortizar ese desembolso alquilando, tomando como referencia el precio de alquiler. Si a eso le añades una rentabilidad del 2% estimado sobre la inflación, ya te puedes dar con un canto en los dientes.

Y la gente piensa "¿¡pero cómo!? ¡mis intereses de la hipoteca (amortización de la inversión) son más altos que la rentabilidad que le saco anualmente!"

Claro, claro. A eso en términos técnicos se le llama "Mala inversión" y en general es producto del deseo pagar lo que sea por la "propiedad" de algo.

El valor del alquiler determina el valor del piso, no al revés. Claro que en este país no existe mercado de alquiler, ya que este viene determinado por las rentas del trabajo y...  ¡vaya! es el 30% del salario si quieres tener tarjeta de credito en el banco y consumir y ¡los sueldos están por debajo de 1000 euros para los jóvenes que son el mercado natural de alquiler!


Os dejo el consabido enlace de hace 2 años. Es una tradición.
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/2811374-post13.html


Para los vagos:



Os aclaro que en el resto del mundo cuanto más bajo es el GRM (Multiplicador) más rentable es la vivienda.


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